O Flamengo já construiu quase tudo o que a lei permite
Só 105 dos 701 lotes ainda podem dobrar de área. A folga está nos lotes pequenos.
Quem procura um terreno para crescer no Flamengo encontra um bairro quase cheio. Na maior parte dos lotes, os prédios já ocupam toda a área que o zoneamento permite, ou mais. É comum em bairros antigos: cada prédio seguiu as regras da época em que foi feito.
Quanto cada lote ainda pode crescer
Os 701 lotes do bairro, comparando o que já foi construído com o que o zoneamento permite hoje.
105 lotes (15%) ainda podem dobrar a área construída.
Fonte: altura dos prédios, zoneamento e IPTU, dados públicos.
A folga está nos lotes pequenos
Os 105 lotes que ainda podem pelo menos dobrar a área construída, sem passar do limite de área nem do de altura, são em geral os menores: metade deles tem até 320 m². Entre os que já passaram do limite, metade tem até 680 m². São casas e prédios baixos entre vizinhos mais altos.
Só um deles é terreno vazio. Nos outros, crescer significa ampliar ou substituir o que já existe.
Nas zonas comerciais, mais espaço
Quase todo o bairro é zona residencial, onde a lei deixa construir prédios de apartamentos. Nos poucos trechos de zona comercial e de serviços, metade dos lotes ainda tem folga. Na zona residencial mais restrita, quase todos já estão no limite ou acima.
- Área máxima
- Na maior parte dos lotes, até 3,5 vezes a área do terreno. Nas zonas comerciais, até 4 vezes.
- Altura máxima
- Varia por rua. Na maior parte do bairro, entre 32 e 46 metros: algo entre 10 e 15 andares.
O que isso muda para quem vai comprar ou construir
Para quem procura um imóvel para ampliar ou um terreno para construir, a lista é curta. Saber quais são esses lotes, e quanto ainda cabe em cada um, evita negociar um imóvel achando que ele pode crescer quando a lei já não deixa.
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O que os números não dizem
É uma estimativa: a altura dos prédios vem de medição por laser, e a conta não substitui a consulta às regras de cada lote. Antes de comprar ou projetar, confirme as regras do lote na prefeitura.
Como fizemos: altura dos prédios medida por laser em voos sobre a cidade, zoneamento e área construída do cadastro do IPTU, todos dados públicos. "Pode dobrar a área" quer dizer que no lote cabe pelo menos o dobro do que tem hoje sem passar do limite de área nem do de altura. Ficam fora 5 terrenos acima de 1 hectare e as áreas com regras especiais. Onde o cadastro de lotes da prefeitura juntava vizinhos num desenho só, separamos pelos números de porta: cada prédio com entrada própria conta como um lote.